Bail de 9 ans

img

Les informations sur cette page font partie des compétences qui seront transférées graduellement aux communautés, régions ou commissions communautaires à partir du 1er juillet 2014, suite à la sixième réforme de l’Etat.

La réglementation existante reste d’application jusqu’à ce qu’une communauté ou une région décide de modifications ou de nouvelles règles. 

Informations générales sur la sixième réforme de l’EtatLien externe 

Tout bail dure normalement 9 ans.
Ce sera automatiquement le cas pour :

  • un bail sans indication de durée
  • un bail à durée déterminée comprise entre trois et neuf ans

Début et fin du bail

La période de neuf ans commence au jour qui est mentionné dans le contrat.
Après la durée de location de neuf ans, le locataire et le bailleur peuvent mettre fin au contrat. Ils ne doivent pas donner de motif pour cette décision. Ils ne doivent pas non plus payer d'indemnité à l'autre partie à condition de résilier le contrat au moins six mois avant l'échéance.

Si aucune des deux parties ne résilie le contrat, celui-ci sera automatiquement prorogé de trois ans après la période de neuf ans ; les conditions de l'ancien contrat restent valables. Tous les trois ans, les deux parties ont la possibilité de mettre fin au contrat. Ils ne doivent pas payer d'indemnité à condition à nouveau de respecter un préavis de six mois.

Résiliation anticipée du bail

Au cours de cette période de 9 ans, le preneur et le bailleur ont néanmoins la possibilité de mettre fin au bail sous certaines conditions et dans certains délais. Le délai de préavis commence toujours à courir le premier jour du mois qui suit le mois pendant lequel le congé a été donné.

Le bailleur a trois possibilités de résilier anticipativement le bail :

Chacune de ces possibilités est assortie de conditions strictes. Le bailleur doit également toujours donner un préavis de six mois au locataire.

Le preneur peut partir à tout moment à condition qu’il respecte le délai de préavis de trois mois. Pendant les trois premières années du bail, il doit toutefois payer une indemnité :

  • de trois mois de loyer s’il part la première année
  • de deux mois de loyer s’il part la deuxième année
  • d’un mois de loyer s’il part la troisième année

L’occupation personnelle du bien loué

Le bailleur peut à tout moment résilier le contrat pour occuper lui-même le bien loué. Il doit donner un délai de préavis de six mois Dans la lettre signifiant le congé, il doit faire savoir pourquoi il résilie le bail et qui occupera le logement. 
Un congé sans motif est nul. Le bailleur doit alors notifier à nouveau un congé. Le congé ne prendra effet que lorsque le locataire reçoit la nouvelle lettre signifiant le congé.

Les personnes suivantes peuvent occuper le bien :

  • le bailleur lui-même
  • son conjoint
  • ses enfants, petits-enfants ou enfants adoptifs et les enfants du conjoint
  • des ascendants (père, mère, grands-parents) du bailleur et de son conjoint
  • les frères, sœurs, oncles, tantes, neveux ou nièces du bailleur et de son conjoint

Pendant les trois premières années du bail, le logement ne peut pas être occupé par des membres de la famille du troisième degré. Ceci vaut pour tous les contrats conclus ou renouvelés à partir du 31 mai 1997.

Le locataire peut demander une preuve de parenté. Le bailleur doit alors produire cette preuve dans les deux mois. Dans le cas contraire, le locataire peut requérir la nullité du congé. Le locataire doit introduire la requête en nullité dans les deux mois avant la fin du délai de préavis.

Le bailleur ou un membre de la famille doit personnellement occuper le bien dans l’année qui suit l’expiration du préavis. Le bien doit rester effectivement habité pendant au moins deux ans.

Si le bailleur ne respecte pas les conditions, le locataire a alors droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
Cette obligation tombe si le bailleur peut invoquer une "circonstance exceptionnelle".  Une "circonstance exceptionnelle" est un événement important qui empêche le bailleur d'exécuter ses projets. Cette circonstance ne pouvait pas se prévoir au moment où il a notifié le congé et doit être indépendante de sa volonté.

L’exécution de travaux

Le bailleur peut également mettre fin au bail s’il envisage de procéder à des travaux de reconstruction, transformation ou rénovation du bien loué. Il ne peut cependant le faire qu’à l’expiration de chaque période de trois ans, et à condition de prendre en compte un congé de 6 mois.

Ce préavis n'est valable que s’il précise la raison pour laquelle le bailleur veut résilier le contrat et s'il répond à quatre conditions :

  • Le préavis doit être accompagné d’une copie d'un des documents suivants :
    • le permis de bâtir (si les travaux en requièrent un)
    • un devis détaillé
    • une description des travaux avec estimation détaillée de leur coût (si le bailleur a l’intention de réaliser lui-même les travaux)
    • un contrat d’entreprise
  • Le bailleur doit démontrer que les travaux envisagés respectent les dispositions en matière d’urbanisme.
  • Le bailleur doit établir que les travaux affecteront la partie du logement occupée par le locataire. Tous les autres travaux qui ne rendent pas le logement du locataire inhabitable, comme les travaux qui concernent la façade de l’immeuble, le grenier, le jardin ou un autre étage de l’immeuble, ne peuvent justifier la rupture du contrat.
  • Le bailleur doit démontrer que le coût des travaux est supérieur à trois années de loyer. Si l’immeuble dans lequel les travaux sont prévus comprend plusieurs logements appartenant au même bailleur, une réglementation plus souple est d'application : le coût global des travaux doit dépasser deux années de loyer de l’ensemble de ces logements.

Les travaux doivent commencer dans les 6 mois et être terminés dans les 24 mois qui suivent l’échéance du préavis donné. Le locataire peut demander au bailleur de lui communiquer les documents qui le prouvent, comme des factures et des photos.

Si le bailleur ne réalise pas les travaux dans les conditions et les délais prévus, le locataire a droit à une indemnité égale à 18 mois de loyer, sauf si le bailleur peut invoquer une “circonstance exceptionnelle”. Une "circonstance exceptionnelle" est un événement important qui empêche le bailleur d'exécuter ses projets. Cette circonstance ne pouvait pas se prévoir au moment où le bailleur a notifié le congé et doit être indépendante de sa volonté.

La résiliation sans motif, moyennant indemnité

A la fin du premier ou du deuxième triennat, le bailleur peut également mettre fin au bail sans motif, mais à condition de notifier un congé de 6 mois et de verser au locataire une indemnité. Cette indemnité ne doit pas être payée au moment de la notification du congé.
Elle est égale à :

  • 9 mois de loyer à la fin du premier triennat
  • 6 mois de loyer à la fin du deuxième triennat

Ces dispositions ne sont pas contraignantes. Cela signifie que le contrat peut limiter ou exclure le droit du bailleur de résilier anticipativement le contrat. Une disposition en vertu de laquelle le bailleur ne peut pas résilier le contrat sans motif valable avant la fin de la deuxième période de 3 ans, est, par exemple, une clause valable.

Vous ne trouvez pas ce que vous cherchez ?